投資と健康を考える女

2016年から株式投資、2018年から不動産投資を開始。経済的、精神的自由を得るために色々実践中です。

不動産売却フロー

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不動産戸建ブームに乗った人は売却をしたことのない不動産投資家もどきダァ!的なブログや本を読みすぎたため、所有期間わずか1.5年で売却した新米大家が売却フローをまとめますー。

私も初めてで色々不安がある中で売却したので一助になればと思います。

前提

融資有無で違う箇所もあると思いますので前提を。

1号物件はオールキャッシュで購入しております(この時点で参考になる人少ないかw

売却はオーナーチェンジでの売却です。

全体の流れ

全体の流れと一言メモ。詳細は後述します。

  1. 売却依頼:一括で依頼をかけられるHPがあるのでそれでも良いと思う
  2. 媒介先選定:一般でも専任でも。専任にするなら手数料交渉をしてみる
  3. 売却活動開始:複数媒体に掲載すること
  4. 買付申込受領:適宜交渉
  5. (買主)融資先銀行との面談
  6. 契約:契約書は自分が購入した際の契約書を参考にすれば良い
  7. (買主)融資本承認
  8. (買主)金消契約
  9. 現管理会社へ解約通知:管理の委託契約によって〇ヶ月前通知とかあるかも
  10. 決済・引渡:色々書類準備が必要
  11. 火災保険等の解約:引渡し後にしましょう

ざくっとこんな流れでした。

自分の場合は融資本承認の方が契約より先に出てましたが、大きくは違わないハズ。

1.売却依頼

相見積は基本です。

地方物件だと一括売却依頼サイトでもあまり不動産屋さんがヒットしなかったりするので、いくつか候補を記載しときます。

戸建て、借地権、底地、再建築不可の売却一括査定申込

HOME4U

その他にも希望したい会社がある場合は直接HPから問い合わせれば良いかと。

2.媒介先選定

売るときも一般媒介の方が囲い込みの心配なくて良いというのが一般論です。

過去に取引実績があるなら専任でもいいとも思います。

専任の方が報告が義務づけられているし、両手取引チャンスが多いから頑張ってくれる気もする。この辺はフィーリングでしょうかね。

自分の場合は、一括査定依頼した会社から出される売却額と売却プランで選定。

メールベタ打ちの金額かつ根拠なしで回答来た会社は切っていいと思います。

簡易査定なら自分が購入したときの価格と、周囲の直近の売買実績見れば何となく目星はつくと思います。

だけど、会社によっては全然ピント外れな金額だったりするのが謎。

3.売却活動開始

媒介選定の際にどういう媒体に掲載できるのかというのを確認した方が良いですかね(専任の場合)

オーナーチェンジだったので、楽●、建●家を必須で考えてました。

at homeとかは実需向けってイメージですね。空室で売る時。

掲載媒体は多いにこしたことはないと思います。

ちなみに1号物件売却は楽●経由らしいです。

問合せ数等を見て売り出し金額を変えたり。基本最初は強気価格で出すと思う。

売り出して1ヶ月で数件問合せが来るなら価格は相場並みらしいので、ひとつの目安にしてみて下さい。

価格変更する場合も、事前に自分の中で下限価格を決めておくと良い。

私の場合は、全費用(リフォームやAD、売却仲介、税金)込みで損しない価格を下限に設定。売り急いでいる場合は勿論この限りではなし。

4.買付申込受領

1号物件は3回申し込みが入りました。

2回は前述の下限価格未満だったので、お断りさせて頂きました。

断った後にやっぱ欲張るんじゃなかったかなぁ~と悶々とはしましたw

はじめてなのでそんなもんでしょう(開き直り

6.契約

(買主)部分は華麗にカットw

契約で気にするところは特記事項ぐらいな気がする。

手付や違約金、瑕疵担保免責かとかぐらいでないでしょうか。

他の情報(検査証有無とか)は購入時の契約を見て確認してました。

あと設備のリフォーム状況もヒアリングが入ります。買った時の情報と、自分が所有者になってから実施した内容をお知らせします。

少しでも疑問に思った部分があるなら聞きましょう。

事前に契約書の叩きをもらうようにした方が良いと思います。

9.現管理会社へ解約通知

管理委託している場合&管理会社を変更する場合ですね。

解約通知をすると敷金返済とか、管理会社変更通知(入居者様向け)等々の引継ぎを行います。

管理会社との契約内容によっては、解約は何か月前に通知等の取り決めがあるので、そちらをベースに解約期日を設定します。

10.決済・引渡

諸々整ったら融資先銀行で決済、引渡を行います。