投資と健康を考える女

2016年から株式投資、2018年から不動産投資を開始。経済的、精神的自由を得るために色々実践中です。

【不動産】コロナ影響が出る前に郊外物件を売却しました

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2018年秋に取得した千葉県船橋市の1号物件をしれっと売却したので売却理由や売却プロセスについてまとめます。

売却理由

色々あるのですが考えていたのは以下です。

  1. 遠い(買う時点で分かってたのでは
  2. 台風、地震、豪雨の災害リスク
  3. 想定より客付けに苦労してしまったため、物件力に懸念アリ
  4. 数年後に控える修繕の金額の不透明さ
  5. 株が暴落していたので追加資金の確保
  6. コロナ影響が出そうで怖い

それぞれコメントしていきます。

1.遠いと言っても賃貸が決まってからは1度も行ってません()

2.災害リスクは火災保険である程度はカバー出来たと思います

3.これが大きい。2ヶ月ぐらいで客付け出来ていれば売ることも考えなかったように思います。郊外物件だから厳しいのかな、都内だと楽なのかなと感じていました。

4.こちらも契約で固めてはいます。具体的には修繕費用&どちらの負担になるのかというリストを作成して契約時に合意頂いていました。

しかしながら、実際に取り決めた費用を入居者さんが払えるかというのは違う問題な気がしています。

5.めっちゃお金減りました/(^o^)\

6.SNSや楽待コラムでもコロナ影響で収入減少→滞納を目にします。4月時点ではお家賃も頂いていたので大丈夫な気もしないでもないですが、早めに手は打つことに。

というか単に不安になっちゃっただけな気も・・・狼狽売り!?

個人の短期譲渡なので税金が高いですが、どのようにお考えですか?

自問自答スタイルw

築古戸建ての出口戦略の王道は

  • 朽ちるまで持って土地で売る
  • リフォームして実需向けに売る

だと思うのですが、果たして将来売ろうとした時に買い手がいるのか?

空家は増えるし、リフォームにしても、わざわざ中古の一軒家を買う人がいるのか?ということに不安を覚えるようになりました。

短期譲渡で売るかの判断は、

長期譲渡となる年まで持って得られる家賃

入居者さん入れ替わり時に発生する費用

税メリット分

を加味しても、今の市況で売った方が税後利益が高い場合にGOするというのが基本の考えかと思います。

私の場合は、長期で持ったとすると売却する頃には築40年なので恐らく土地として売り出すと予想されます。

その際の売却価格は土地値‐解体費と前提をおきました。 

対し、今は戸建不動産ブームですので多少高く売れる(利回り9%位で算出)と前提をおきます。

試算したところ、今売っても将来売っても得られる利益は大差ないという結果だったので、コロナ等の見えざるリスクを取るより、今売れるのであれば売ってしまおうという判断になりました。 

とか言いつつ、売れなかったら数年持てばいいか~と思っていたので、心の余裕は結構ありました(どっちつかずとも言う

査定~依頼先決定

ということで、まずは売って頂く会社を決めねばいけません。

一括査定やら大手やら物上げさんやらに計10社ぐらいに査定依頼(依頼しすぎ

会社を選ぶポイントは査定根拠と具体的な売却プランがあって、対応が早いところが良いと思います。

簡易査定であれば自分で出来ますので、プラスαでその会社なりの見解が入っていると良いかと思われます。

例えば、自社で同地域で販売した実績から~~ですみたいな感じです。

普通は一般媒介にして複数社にお願いするもののような気がしますが、なんか面倒くさくなって物上げもやっている会社に専任でお願いしちゃいました。

せっかくだから仲介料を値引いてもらえばよかった()

売却開始~売却完了まで

物件のスペックは以下です

  • 購入価格:580万
  • 最寄駅 :船橋市某駅徒歩~15分以内
  • 築年数 :~35年
  • 間取り :3DK

年明けから売却スタートしました。

月に何件か問合せがあり、2月末に申し込みありましたが、価格が微妙に折り合わないのと、色々あってキャンセル。

キャンセルできるのも現金購入のなせるワザかもしれません。残債割れとかないし。

しばらくして別の方より申し込みがありまして、金額も合意。

買主さんが融資利用だったので、コロナで大丈夫かしら!?とソワソワしましたが無事融資も承認され成約できました!!

銀行でお金振り込まれるのって一瞬なのね~。

30分ぐらいで終わって拍子抜けw

売却スタートして金額合意まで3ヵ月くらい?お金が入るまでだと4ヵ月という感じでしょうか。

標準的なスピードなのかどうかも分からない()

結局儲かったのか!?最終利回りは!?

で、この投資は儲かったのか?ですが、結果はこんな感じ。

  • 物件購入価格:580万円
  • 家賃    :5.9万円×1年分≒70万円
  • 物件売却価格:730万円
  • 保有期間  :1.5年

ネットでは上述のような情報しか書いてない方が多いと思うんです。

これだけで計算すると、1.5年で220万、利回り25%!?儲かっているのか!?と一瞬思ってしまうのですが、勿論そんなことはなく・・・( ;∀;)

ここに書いていないリフォーム代、仲介手数料、司法書士報酬、管理料etcが実際には費用発生しております。

しかも個人保有で短期売買なので税金があああああああ!!

最終益って50万位、利回り5%程度じゃないかな~。

1.5年で50万・・・旨味があるのかないのか・・・。

てか戻ってきた火災保険料はどう利回りに反映していいのか分からない

負けなかったので良かったですが、やっぱ長く保有しないとですね()

てか最終利回り5%なら配当株買っておけよ感w

某Youtuberなんて粗利600万ですよ・・・素直にSUGOI★

まとめ 高く売るにはどうすれば良いのか?

今回の売却は余裕をもって自分のストーリー通りに出来たと思ってます。

その理由を考えていたのですが、

  • 結局は安く買うことが一番大切
  • 現金買いは正義

という当たり前の結論になりました()

この物件を買った時に考えていたのは、土地値ぐらいで買って、リフォームが数十万で済めば大丈夫かなというザックリとした考えでしたが、あながち外れていなかったのだと思います。

2点目の現金買いですが、これは株の資金管理とも似ているように思えます。

オールキャッシュである必要はないと思いますが、自分が平常心でトレードできる資金量・レバレッジが大切かなと思われます。

この物件はオールキャッシュだったのとオーナーチェンジでの売却だったので、売れない期間が続いても痛むものはない という安心感が功を奏したのだと自分なりに解釈しています。

一方で反省は、仲介手数料を値切らなかったことですかね。

値切らなかったから早めに決めてくれたのかもしれない(と思うことにする

戻ってきた現金をどう使うかは検討中ですが、都内区分と米国株を買いたいなと思っています。

今後のインフレ対策しなきゃです。。。 

読者の叡智を結集しようのコーナー

思いつきのコーナーですw

さて、売却したことで手元に700万程度キャッシュがあります。

次の一手、、、聡明なアナタならどうしますか!?

ご意見求む!!

※俺/私の物件買ってという出口戦略に私を使うのはお控え下さい

 

以下、関連記事です。

▼購入時に何を考えて買っていたかと反省

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▼空室対策

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▼リフォーム内容

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