投資と健康を考える女

2016年から株式投資、2018年から不動産投資を開始。経済的、精神的自由を得るために色々実践中です。

【書評】「未来収入」実践ノートを読んでシュミレーションしてみる

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「未来収入」実践ノートを読みました

次は都心区分をと思っているので勉強のため読みました。

筆者は都心の築15年±5年、1500万、表面5~7%位の物件をフルローン~頭金500万で買って、年150万程を繰り上げ返済していくプランのようです。

ローン期間を忘れましたが家賃がほぼ返済額という感じでしたので20年くらいでしょうか。

こういった月CFが余り出ない投資って勝てるのか?と疑問に思いました。

仮に10年で返済完了したとして、築25年の好立地物件を持てます。と。

その際の月CFって5万位かな。

そっから10年持って超単純に600万累積で、ここらで売却を~ってなると買値の6割で売れればトントン。

でも、築15年→築35年で買値から4割も下がらんか。。。

そうすると勝てるって感じなのかなぁ。

立地が良いのであれば長期間持ってても良いか。

効率は良くないけど勝てる投資ということでOK?(誰に聞いてる

ネットに転がってる物件でシュミレーション

いつも覗いている野村不動産に以下物件があったので試しに。

固定資産税とかは分からないので、野村のシュミレーションを拝借。

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▼野村のシュミレーション結果

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ちなみに頭金500万で借入期間30年、2%で試算されております。

修繕、空室率、税金も含まれてました。とりあえず入ってた値そのまま。

これですと、やっぱ売却益いれて30年後に+500万ですか。

うーーーーん、かなり厳しいと思うけどなぁ。。。

表面8%ぐらいで頭金3割ぐらい入れて、ようやく見れる感じでしょうかね。

▼表面8%で頭金3割にしてみた

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ただこれ管理修繕が家賃の9%て前提なので、実態はもうちょい割合多いかと。

玉川式でもやってみようかな。

 

そんな感じで区分取得へ思いをはせております。。。