前に記事にしました船橋の物件1号機ですが購入してから半年ほど空室でした。
2018年9月末に契約決済→10月末リフォーム完了→11月より本格募集
という運びでして、、、問い合わせや内見もあったものの、なかなか決まらず。
ようやく決まったので反省と対策まとめです。反面教師にどぞー。
物件スペックは以下です。詳細は上にリンク貼った記事にあります。
- 購入価格：580万
- 船橋市某駅徒歩～15分以内
- 築年：～35年
- 間取：3DK
- 駐車場：有
- 商業施設：駅前にスーパー、コンビニ、大手チェーン店有
- 学校：徒歩10分内に有
家賃の適正化
情けない話ですが、1月末まで相場より高い家賃で募集しておりました。
家賃設定が重要というのはブログ等で勉強してたんですけどね。。。
読んだり聞いたりして分かるというのは分かってないんだなーというのが分かりました（ﾅﾆｲｯﾃﾙﾉ
周辺物件資料なども仲介さんから頂いていたのですが、己の欲と思い込みに負けてしまったようです（）
具体的に言うと近隣のアパート等の賃料相場＋駐車場料で賃料設定していました。
周辺相場（家だけ）6万円＋駐車場5千円＝6.5万円で募集ってな感じ。
が、1号機の駐車場は小さいのです。
つまり、駐車場のアドバンテージがなく、単純に相場より高くなった・・・という顛末。
家賃を相場並に変更して、表面利回り12％で決着。。。
ペット可
せっかくの戸建ですのでペット可に。これは結構初期で適用しましたけども！
仲介会社を増やす
最初は最寄り駅の2社にお願いしてました。
で、繁忙期に2社→5社に増やしました。
2，3駅先の主要駅（？）で大手のエ〇ブルさんやハウ〇コムさんにもお願いしました。
やっぱ大手強いですねｗ
ステージング＆撮影
あんま意味あるかは分かりません（）
撮影もカメラをレンタルして自分で撮りましたが、あまり採用されませんでした（ﾅﾝﾃﾞﾀﾞｰ
フリーレント
これは仲介さんからの提案。
問い合わせや内見があるけど、決め手にかけるのかな？という仮説に対しての対応です。
フリーレントついてますよ！という最後の一押し的な策でした。
ADマシマシ
最後の手段・・・！！
やっぱり策は入居者さん向けに打ちたいなぁって思っていたのですが、もふさんのブログを見て実施することに。
もふさんの物件は駅遠＋築古＋駐車場なしといったもので、空室対策としてADを多めにされているとのこと。
1号機の弱さを受け止める時がきたかなと思い、マシマシに。
結果、一番これが有効だったような！？やっぱり世の中お金なのか！？
どーでしょう、タイミングかも。
まとめ
自分の中では色々やったつもりですが、んー苦戦しました。。。
最終的にお金で解決するという何とも情けない結果に・・・
手間がかからない物件になることを願うばかりです。
・適正な家賃設定が絶対条件
・仲介会社さんを増やす
・ADマシマシ
⇒競争力のない物件はお金で解決するしかナイ！
買値がギリ許される範囲だったのか、最終的に表面利回り12％で決着しました。
良いのか悪いのか・・・はじめてにしてはボチボチでしょうか。
って、ここまで書いててあれだけど結局は立地なのかなーと思ったりして次はもうちょい都心寄りかなーとか考えてます（）