投資と健康を考える女

2016年から株式投資、2018年から不動産投資を開始。経済的、精神的自由を得るために色々実践中です。

【はじめての不動産投資】1号物件選定の反省とか、駐車場と間取りって重要だったって話

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1号物件について何を考えて買ったのかと、何が悪かったのかを振り返ろうと思います。

1号機スペック

  • 購入価格:580万
  • 土地値:660万(相続路線価ベース)
  • 表面利回り:12%(実質は8%ぐらい)
  • 船橋市某駅徒歩~15分以内
  • 築年:~35年
  • 間取:3DK+南向き
  • 駐車場:有
  • 商業施設:駅前にスーパー、コンビニ、大手チェーン店有
  • 学校:徒歩10分内に有 
  • 再建築可

これだけみると土地値以下~同等額で買えたような気がしています。

エリア的にも東京都心まで40分程と割かし良いんじゃない?というイメージ。 

立地(土地)→市街化区域×駅歩×土地値×近隣施設

条件でいうと気にしていたのは以下。

  • 市街化区域
  • 駅歩15分以内
  • 土地値が7割以上
  • 近隣に飲食店、学校有

駅歩は初めての不動産投資でしたので駅から遠いと通うのが大変・・・という理由。

土地値は、出口を考えて最終的に土地で売るとすると土地値ぐらいで買いたいよねと当時考えてました。

といっても、土地が売れるかなんて分からないわけですが・・・。

直近の土地取引を見てますと3万/㎡~12万/㎡の実績がありましたので、平均値でみると600万ぐらいで売れるという皮算用()

近隣施設はファミリーに住んで頂くことを前提にしていたので、学校がある方が良いでしょう。

大手チェーン店が出店していたというのも購入材料でございます。 

建物→再建築可×クラック×シロアリ×雨漏り×傾き×チョーキング×水回り

楽〇で書いてあるようなことしか確認してません()

初心者がやると難易度高そうなのを避けた形。ただのビビリです。

水回りはお風呂とトイレですかね。

お風呂はそのまま使える状態。

トイレは和式や汲み取りだとリフォームにお金がかかるので水洗&洋式というのを条件にしてました。

本当は破風板とか軒天がキレイだと尚良いのですが、ここはリフォームで対応。 

反省したのは間取りと駐車場が小さいこと 

ようやく本題です。反省したのは、、、

  • 畳が2部屋
  • LDK仕様じゃない
  • 軽自動車の小さいのしか入らない 

1部屋洋室にしようかと思ったのですが、近隣の不動産屋さんは不要との意見でした。

リフォームしても、家賃を高くとれる場所ではないとのこと(!) 

一番ミスしたと思ったのは駐車場!!

ご案内のうち半分ぐらい駐車場のサイズがネックとなり決まらずでした・・・。

 

勿論!!買う前に!!駐車場は普通駐車場がマストだ!!!(うるさい

 

と考えていたんですけど、別に歩ける距離だし良いじゃん?妥協できる範囲でしょ~早く1戸持ちたいよ~!となってココを妥協したのです!!

いや、LDKも妥協してるけどw

というか、田舎って軽が多いと思ってたので無問題とすら思っていました。

が、物件周りを走っているのって普通車なんですよね。

うーん、そういうところまで確認出来ていませんでした。 

今後どうするか

反省の逆をするだけなのですが、、、まとめますと、

今後の対策

・物件周辺の車サイズと駐車場サイズが合っているか?

・キッチンの位置

・できればLDK&洋室に

でも安く買うのが一番大事!!

 プラスして次はもう少し自宅に近いの買うかなw 

 

以下、関連記事です。

▼リフォーム内容

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▼結局売却したので売却方法

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▼空室対策

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